SüdSan: Modellsanierungen in der Südtiroler-Siedlung Bludenz

Die Anzahl umfassender Mehrfamilienhaus-Sanierungen war in den vergangenen 10 bis 15 Jahren in Vorarlberg wie in ganz Österreich deutlich zu gering. Da auch die durchschnittliche energetische Sanierungsqualität nur mittelmäßig war, gelang es in den vergangenen 30 Jahren nicht, den österreichweiten Endenergieverbrauch des Wohngebäudeparks für Heizung und Warmwasserbereitung zu reduzieren. In Vorarlberg stieg er sogar deutlich an: Die Verbrauchsreduktion durch Abriss und energetische Sanierung konnte den Mehrverbrauch der neu errichteten Gebäude nicht ausgleichen.

Ein Grund für die geringe Sanierungsrate und -qualität ist der Mangel an nachvollziehbar aufbereiteten Daten zu den Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern und über die Mehrkosten energetisch hochwertiger Sanierungen. Die Unsicherheit bezüglich der Sanierungskosten und der Finanzierbarkeit führt dazu, dass der Marktanteil energetisch hochwertiger Sanierungen sehr gering ist, obwohl zahlreiche innovative Sanierungsprojekte zeigen, dass hohe Energieeinsparungen auch in der Praxis erreicht werden können. 

Das Projekt SüdSan zielt darauf ab, die breite Umsetzung energetisch hochwertiger Sanierungen kleinerer Mehrfamilienhäuser zu erleichtern, indem die technische Machbarkeit am Beispiel von zwei Gebäuden demonstriert und der Einfluss der energetischen und ökologischen Gebäudequalität auf Investitionskosten und Wirtschaftlichkeit quantifiziert wird. 

Im Projekt soll untersucht werden, inwieweit klimazielkompatible Sanierungen kleinerer Mehrfamilienhäuser unter den aktuellen Randbedingungen (gesetzliche Regelungen zur Bildung von Sanierungsrücklagen und zu deren Verwendung, aktuelle Förderungen…) sozialverträglich durchgeführt werden können

Die Sanierung der Gebäude fand unter den folgenden Randbedingungen statt:

• Schlechter Allgemeinzustand mit erheblichem Sanierungsstau (Feuchteschäden, statische Mängel…)
• Sanierungsrücklagen für die gemeinnützige Siedlung vor Sanierung mit ca. 1 Mio. EUR im Minus
• Sanierung erfolgt auf Wunsch des Bauherren in bewohntem Zustand und die Abwicklung über einen GU
•  Status „Erhaltenswert“,

Da die Dachstühle der Gebäude aus statischen Gründen ohnehin neu errichtet werden mussten, wurde entschieden, das Dachgeschoß beider Gebäude voll auszubauen und so je eine Wohnung mehr anbieten zu können.

Nach dieser Grundsatzentscheidung zur leichten Wohnraumerweiterung wurden zahlreiche Sanierungsvarianten detailliert geplant, die sich u.a. bezüglich der folgenden Merkmale unterschieden:

• Energetische und ökologische Qualität der thermischen Sanierung der Gebäudehülle
• ·Lüftungs-, Wärmeversorgungs- und Solarkonzept

Die Spezifika der untersuchten Varianten wurden modular ausgeschrieben, so dass die Investitionskosten für eine sehr hohe Anzahl an Ausführungsvarianten ermittelt werden konnten. Auf der Basis dieser Investitionskosten sowie der Wartungs- und Energiekosten wurden die Lebenszykluskosten aller Varianten bestimmt. Der zu erwartende Energieverbrauch aller Varianten war zuvor in automatisierten PHPP-Verbrauchsprognoseberechnungen ermittelt worden.

Die Auswahl der Realisierungsvariante erfolgte auf Basis der Lebenszykluskosten. Dabei wurden bewusst unterschiedliche Varianten für beide Gebäude ausgewählt.

Planung und Ausschreibung der Gebäude erfolgten im Jahr 2022, die Vergabe im März 2023, die bauliche Umsetzung nach Zustimmung aller Mieter und Klärung der Projektfinanzierung von April 2023 bis März 2024. Die zwei neuen Dachgeschoßwohnungen pro Gebäude wurden im Februar und April 2024 bezogen. Seitdem läuft das Monitoring der Energieverbräuche, der Effizienz der Wärmeversorgungs­systeme, der thermischen Behaglichkeit sowie der Raumluftqualität. Die detaillierte Auswertung der abgerechneten Kosten konnte Ende 2024 abgeschlossen werden.

Nach Vorliegen aller abgerechneten Kosten wurden diese systematisch erfasst und analysiert. Die Kostenkennwerte, die Erfahrungen bei Planung und Umsetzung sowie die Ergebnisse des Monitorings werden im weiteren Projektverlauf als eine der Grundlagen für das Energiekonzept und das städtebauliche Entwicklungskonzept der gesamten Siedlung genutzt.

Beide Gebäude wurden in einem sehr guten Hüllniveau saniert, der HWBRef, RK des kleinen Gebäudes liegt bei 29,3 der des großen Gebäudes bei 23,7 kWh/(m2BGFa). Während das kleine Gebäude ein WDVS mit 24 cm Holzweichfaserplatten erhielt, wurde das große mit teil-vorgefertigten Elementen versehen, die mit Kreuzlagenhölzern ausgeführt und außenseitig verputzt wurden.

Die Lüftung aller Wohnungen erfolgt in beiden Gebäuden über eine zentrale Komfortlüftung mit WRG. Die Luftverteilung wurde so ausgeführt, dass in den Wohnungen keine Lüftungsrohre notwendig sind.

Das kleine Gebäude wird über eine modulierende Erdreich-Wärmepumpe beheizt, da große über eine ebenfalls modulierende Luft-Wärmepumpe. Die Wärmeverteilung erfolgt über ein Vierleitersystem mit Frischwasserstationen zur Warmwasserbereitung. Die besser orientierten Dachhälften wurden mit großen PV-Anlagen versehen, im kleinen Gebäude als Aufdach-, im großen als Indach-Anlage.

PV-Anlage im großen Gebäude

Besonderheit des großen Gebäudes ist das erstmals eingesetztes System einer Flächenheizung auf der Außenseite der Außenwand, das in die Fassadenelemente integriert wurde.

Teil-vorgefertigte Kreuzlagenholzelemente, Flächenheizung und Zuluftverteilung

Die wichtigsten Energiekennwerte beider Gebäude sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.

Der Endenergiebedarf des Gebäudes für Heizung und Warmwasser kann drastisch reduziert werden. Beide Gebäude haben sehr hohe PV-Erträge. Sie erreichen die Höchstpunktzahl in der Kategorie Energie und Versorgung des klimaaktiv Kriterienkatalogs 2020, das größere erreicht zusätzlich den Standard EnerPHit Plus, d.h. die Passivhausanforderung für Sanierungen sowie die Anforderung für Paris-kompatible Mehrfamilienhaus-Sanierungen.

Aufgrund des erheblichen Sanierungsstaus mussten außer den energetischen Maßnahmen tiefgreifende Instandsetzungsmaßnahmen sowie Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden, die aufwändigsten Maßnahmen sind nachfolgend in Fotos dargestellt.

Abdichtung der Kelleraußenwände und Beseitigung von Feuchteschäden

Ersatz des Kellerfußbodens in Teilbereichen und umfangreiche Grundrissänderungen im Kellergeschoß

Statische Ertüchtigung der obersten Geschoßdecke beider Gebäude

Montage der aus statischen Gründen erforderlichen, vorgefertigten Dachelemente und Errichtung komplett neuer Dachgeschoßwohnungen

Weitere Maßnahmen waren die Modernisierung der Bäder in einigen Wohnungen sowie Instandsetzungsarbeiten an der Haustechnik (Wasser/Abwasser, Elektroinstallation, neuer Blitzschutz…).

Die Sanierung der beiden Mustergebäude zeigt, dass auch in baukulturell wertvollen Gebäuden sehr hohe energetische und ökologische Standards umgesetzt werden können. 

Während die Luftdichtheitstests eine hervorragende Ausführungsqualität der Gebäudehülle belegen und die Komfortlüftung mit WRG problemlos funktioniert, dauert die Optimierung des Wärmeversorgungssystems im Betrieb noch an. Hauptschwierigkeit ist die Beseitigung von Schnittstellenproblemen zwischen Mess- Steuerungs- und Regelungstechnik und Wärmeversorgungssystem.

Die Mehrkosten der hohen energetischen Hüllqualität werden großteils durch die Ener­gie­kosten­einsparungen kompensiert, die Mehrkosten der ökologischen Baumaterialien werden durch die Bundesförderungen für die Gebäudehülle in etwa ausgeglichen.

Obwohl die Mehrkosten der hohen energetischen Qualität relativ gering waren, hätten die Gebäude ohne eine hohe Sonderförderung des Landes nicht sozialverträglich saniert werden können, da die Errichtungskosten aufgrund des starken Sanierungsstaus in etwa den Kosten der Option Abriss und Ersatzneubau entsprechen und die EVB-Konten zu Projektstart ein Minus aufwiesen.

Das Projekt verdeutlicht ein grundsätzliches, strukturelles Problem bei der Sanierung gemeinnütziger Wohngebäude: die gesetzlichen Regelungen des Wohnungs­gemeinnützigkeitsgesetzes zu Höhe und Verwendung der Sanierungsrücklagen (EVB) und zu den Möglichkeiten von Mieterhöhungen bzw. Erhöhungen des EVB lassen für viele Gebäude keine sozialverträgliche, umfassende Sanierung zu. Dies gilt vor Allem für kleinere, ältere Gebäude mit Sanierungsstau und ohne Wärmeverteil- und –abgabesystem. Die beschriebenen strukturellen Probleme treten zunächst in Hochpreisregionen wie Vorarlberg auf, da die bundeseinheitlichen Sanierungsrücklagen regionale Preisunterschiede nicht berücksichtigen.

Eine detaillierte Darstellung der Projektziele und Methodik, der Planung und Umsetzung und eine detaillierte Aufbereitung der abgerechneten Kosten findet sich im Zwischenbericht März 2025 – siehe link unten.

Auch der detaillierte Bericht zum Monitorings vor Sanierung sowie weitere im Rahmen des Projekts SüdSan erarbeitete Berichte zu Einzelthemen stehen zum download zur Verfügung.

• Zwischenbericht Stand März 2025
• Monitoring der Mustergebäude vor Sanierung
• Best Practice: Reale Verbräuche nach der Sanierung von Mehrfamilienhäusern
• Flächenheizsysteme in der Gebäudesanierung
• Simulation, Realisierung und Monitoring einer nachträglichen Bauteilaktivierung als minimalinvasives Wärmeabgabesystem in der Sanierung
• Wärmeabgabeleistung von Heizkörpern bei niedrigen Vorlauftemperaturen
• Einsatz von Multi-Split-Luft-Luft-Wärmepumpen zur Wohnungsbeheizung
• Limitierungen für den Einsatz von Brennholz in der Raumwärme

Die folgenden Berichte werden im weiteren Verlauf des Projekts SüdSan und des ebenfalls FFG-geförderten SdZ-Projekts PhaseOut erscheinen. Sie werden in Zusammenarbeit der beiden Projekte oder im Projekt PhaseOut erarbeitet.

• Bewertung der Treibhausgas-Emissionen  des Verbraucherstrommix Österreich
• Bewertung von Fernwärme inkl. Kraft-Wärme-Kopplung
• Fernwärme als Option für die Südtirolersiedlung Bludenz
• Monitoring der Mustergebäude im ersten Betriebsjahr nach Sanierung
• Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im Projekt SüdSan
• Einsatz von Wärmepumpen im sanierten Altbau
• Ökologische Bewertung der Mustergebäude