SüdSan: Modellsanierungen in der Südtiroler-Siedlung Bludenz

In den letzten 10 bis 15 Jahren war die Zahl umfassender Sanierungen von Mehrfamilienhäusern in Vorarlberg wie auch in ganz Österreich deutlich zu gering. Da zudem die durchschnittliche energetische Sanierungsqualität nur mittelmäßig war, konnte in den vergangenen 30 Jahren der österreichweite Endenergieverbrauch des Wohngebäudeparks für Heizung und Warmwasserbereitung nicht gesenkt werden. In Vorarlberg stieg er sogar deutlich an, da die Einsparungen durch Abriss und energetische Sanierung den zusätzlichen Verbrauch der neu errichteten Gebäude nicht kompensieren konnten.

Ein Grund für die geringe Sanierungsrate und -qualität ist der Mangel an nachvollziehbar aufbereiteten Daten zu den Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern sowie zu den Mehrkosten energetisch hochwertiger Sanierungen. Die Unsicherheit bezüglich der Sanierungskosten und der Finanzierbarkeit führt dazu, dass der Marktanteil energetisch hochwertiger Sanierungen sehr gering bleibt - obwohl zahlreiche innovative Sanierungsprojekte zeigen, dass hohe Energieeinsparungen auch in der Praxis erreichbar sind. 

Das Projekt SüdSan zielt darauf ab, die breite Umsetzung energetisch hochwertiger Sanierungen kleinerer Mehrfamilienhäuser zu erleichtern. Dazu wird die technische Machbarkeit am Beispiel von zwei Gebäuden demonstriert und der Einfluss der energetischen und ökologischen Qualität auf Investitionskosten und Wirtschaftlichkeit quantifiziert. 

Im Projekt wird untersucht, inwieweit klimazielkompatible Sanierungen kleinerer Mehrfamilienhäuser unter den aktuellen Randbedingungen - wie den gesetzlichen Regelungen zur Bildung und Verwendung von Sanierungsrücklagen sowie den bestehenden Förderungen -  sozialverträglich umgesetzt werden können

Die Sanierung der Gebäude erfolgte unter den folgenden Randbedingungen: Die Mehrfamilienhäuser befanden sich in einem schlechten Allgemeinzustand mit erheblichem Sanierungsstau, darunter Feuchteschäden und statische Mängel. Die Sanierungsrücklagen für die gemeinnützige Siedlung waren vor Beginn der Maßnahmen mit rund einer Million Euro im Minus. Die Sanierung wurde auf Wunsch des Bauherrn im bewohnten Zustand durchgeführt und über einen Generalunternehmer abgewickelt. Die beiden Gebäude hatten den Status ‚Erhalten

Da die Dachstühle der Gebäude aus statischen Gründen ohnehin neu errichtet werden mussten, wurde beschlossen, das Dachgeschoss beider Gebäude vollständig auszubauen, um jeweils eine zusätzliche Wohnung schaffen zu können.

Nach dieser Grundsatzentscheidung zur leichten Wohnraumerweiterung wurden zahlreiche Sanierungsvarianten detailliert geplant, die sich unter anderem in der energetischen und ökologischen Qualität der thermischen Sanierung der Gebäudehülle sowie beim ·Lüftungs-, Wärmeversorgungs- und Solarkonzept unterschieden.

Die Spezifika der untersuchten Varianten wurden modular ausgeschrieben, sodass die Investitionskosten für eine sehr große Anzahl von Ausführungsvarianten ermittelt werden konnten. Auf Basis dieser Investitionskosten sowie der Wartungs- und Energiekosten wurden die Lebenszykluskosten aller Varianten berechnet. Der zu erwartende Energieverbrauch jeder Variante war zuvor in automatisierten PHPP-Verbrauchsprognoseberechnungen ermittelt worden.

Die Auswahl der Realisierungsvariante erfolgte auf Basis der Lebenszykluskosten. Dabei wurden bewusst für die beide Gebäude jeweils eine unterschiedliche Variante ausgewählt.

Planung und Ausschreibung der Leistungen erfolgte im Jahr 2022, die Vergabe im März 2023. Die bauliche Umsetzung fand nach Zustimmung aller Mieter*innen und Klärung der Projektfinanzierung von April 2023 bis März 2024 statt. Die neuen Dachgeschoßwohnungen wurden im Februar und April 2024 bezogen.Seitdem wird das Monitoring der Energieverbräuche, der Effizienz der Wärmeversorgungssysteme, der thermischen Behaglichkeit sowie der Raumluftqualität durchgeführt.

Die detaillierte Auswertung der abgerechneten Kosten konnte Ende 2024 abgeschlossen werden. Nach Vorliegen aller Kosten wurden diese systematisch erfasst und analysiert. Die ermittelten Kostenkennwerte, die Erfahrungen aus Planung und Umsetzung sowie die Ergebnisse des Monitorings dienen im weiteren Projektverlauf als Grundlage für das Energiekonzept und das städtebauliche Entwicklungskonzept der gesamten Siedlung.

Energetische Maßnahmen

• Gebäudehülle: Beide Gebäude wurden auf einem sehr guten Hüllniveau saniert. Der HWB_{Ref, RK} des kleinen Gebäudes iegt beim kleinen Gebäude bei 29,3 kWh/(m²_BGFa); der des großen Gebäudes bei 23,7 kWh/(m²_BGFa). Während das kleine Gebäude ein Wärmedämmverbundsystem mit 24 cm Holzweichfaserplatten erhielt, wurde das große mit teils vorgefertigten Elementen ausgestattet, die aus Kreuzlagenhölzern bestehen und außen verputzt wurden.
• Lüftung: In beiden Gebäuden erfolgt die Lüftung aller Wohnungen über eine zentrale Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung (WRG). Die Luftverteilung wurde so geplant, dass innerhalb der Wohnungen keine Lüftungsrohre erforderlich sind.
• Heizung und Warmwasser: Das kleine Gebäude wird über eine modulierende Erdreich-Wärmepumpe beheizt, da große über eine ebenfalls modulierende Luft-Wärmepumpe. Die Wärmeverteilung erfolgt über ein Vierleitersystem mit Frischwasserstationen zur Warmwasserbereitung. Die besser orientierten Dachhälften wurden mit großen PV-Anlagen versehen, im kleinen Gebäude als Aufdach-, im großen als Indach-Anlage. Eine Besonderheit des großen Gebäudes ist das erstmals eingesetzte System einer Flächenheizung auf der Außenseite der Außenwand, das in die Fassadenelemente integriert wurde.

PV-Anlage im großen Gebäude

Teil-vorgefertigte Kreuzlagenholzelemente, Flächenheizung und Zuluftverteilung

Die wichtigsten Energiekennwerte beider Gebäude sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.

Ergebnis: Der Endenergiebedarf des Gebäudes für Heizung und Warmwasser kann drastisch reduziert werden. Beide Gebäude haben sehr hohe PV-Erträge. Sie erreichen die Höchstpunktzahl in der Kategorie Energie und Versorgung des klimaaktiv Kriterienkatalogs 2020, das größere erreicht zusätzlich den Standard EnerPHit Plus, d.h. die Passivhausanforderung für Sanierungen sowie die Anforderung für Paris-kompatible Mehrfamilienhaus-Sanierungen.

Instandsetzungsmaßnahmen

Aufgrund des erheblichen Sanierungsstaus mussten außer den energetischen Maßnahmen tiefgreifende Instandsetzungsmaßnahmen sowie Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden. Die aufwändigsten Maßnahmen sind nachfolgend in Fotos dargestellt.

Abdichtung der Kelleraußenwände und Beseitigung von Feuchteschäden

Ersatz des Kellerfußbodens in Teilbereichen und umfangreiche Grundrissänderungen im Kellergeschoß

Statische Ertüchtigung der obersten Geschoßdecke beider Gebäude

Montage der aus statischen Gründen erforderlichen, vorgefertigten Dachelemente und Errichtung komplett neuer Dachgeschoßwohnungen

Weitere Maßnahmen waren die Modernisierung der Bäder in einigen Wohnungen sowie Instandsetzungsarbeiten an der Haustechnik (Wasser/Abwasser, Elektroinstallation, neuer Blitzschutz…).

Die Sanierung der beiden Mustergebäude zeigt, dass auch in baukulturell wertvollen Gebäuden sehr hohe energetische und ökologische Standards umgesetzt werden können. 

Während die Luftdichtheitstests eine hervorragende Ausführungsqualität der Gebäudehülle belegen und die Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung problemlos funktioniert, dauert die Optimierung des Wärmeversorgungssystems im Betrieb noch an. Hauptschwierigkeit ist die Beseitigung von Schnittstellenproblemen zwischen Mess- Steuerungs- und Regelungstechnik und Wärmeversorgungssystem.

Die Mehrkosten der hohen energetischen Hüllqualität werden großteils durch die Ener­gie­kosten­einsparungen kompensiert, die Mehrkosten der ökologischen Baumaterialien werden durch die Bundesförderungen für die Gebäudehülle in etwa ausgeglichen.

Obwohl die Mehrkosten der hohen energetischen Qualität relativ gering waren, hätten die Gebäude ohne eine hohe Sonderförderung des Landes nicht sozialverträglich saniert werden können, da die Errichtungskosten aufgrund des starken Sanierungsstaus in etwa den Kosten der Option Abriss und Ersatzneubau entsprechen und die EVB-Konten zu Projektstart ein Minus aufwiesen.

Das Projekt macht ein grundsätzliches, strukturelles Problem bei der Sanierung gemeinnütziger Wohngebäude deutlich: Die gesetzlichen Regelungen des Wohnungs­gemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zu Höhe und Verwendung der Sanierungsrücklagen (EVB) sowie zu den Möglichkeiten von Mieterhöhungen bzw. Erhöhungen des EVB erlauben für viele Gebäude keine sozialverträgliche, umfassende Sanierung. Dies betrifft vor allem kleinere, ältere Gebäude mit Sanierungsstau und ohne vorhandenes Wärmeverteil- und –abgabesystem. Die beschriebenen strukturellen Probleme treten vorallem in Hochpreisregionen wie Vorarlberg auf, da die bundeseinheitlichen Sanierungsrücklagen regionale Preisunterschiede nicht berücksichtigen.

Eine detaillierte Darstellung der Projektziele und Methodik, der Planung und Umsetzung sowie eine detaillierte Aufbereitung der abgerechneten Kosten ist im Zwischenbericht März 2025 zu finden – siehe Link unten.

Auch der detaillierte Bericht zum Monitoring vor Sanierung sowie weitere im Rahmen des Projekts SüdSan erarbeitete Berichte zu Einzelthemen stehen zum Download zur Verfügung.

• Zwischenbericht Stand März 2025
• Monitoring der Mustergebäude vor Sanierung
• Best Practice: Reale Verbräuche nach der Sanierung von Mehrfamilienhäusern
• Flächenheizsysteme in der Gebäudesanierung
• Simulation, Realisierung und Monitoring einer nachträglichen Bauteilaktivierung als minimalinvasives Wärmeabgabesystem in der Sanierung
• Wärmeabgabeleistung von Heizkörpern bei niedrigen Vorlauftemperaturen
• Einsatz von Multi-Split-Luft-Luft-Wärmepumpen zur Wohnungsbeheizung
• Limitierungen für den Einsatz von Brennholz in der Raumwärme
• Ermittlung monatlicher Primärenergiefaktoren und CO2_eq-Konversionsfaktoren für den aktuellen österreichischen Verbraucherstrommix sowie Szenario für 2030

Im weiteren Verlauf des Projekts SüdSan werden zusätzlich die folgenden Berichte veröffentlicht - ein Teil davon wird in Zusammenarbeit mit dem ebenfalls von der FFG geförderten SdZ-Projekt PhaseOut erstellt:

• Bewertung von Fernwärme inkl. Kraft-Wärme-Kopplung
• Fernwärme als Option für die Südtirolersiedlung Bludenz
• Monitoring der Mustergebäude im ersten Betriebsjahr nach Sanierung
• Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im Projekt SüdSan
• Einsatz von Wärmepumpen im sanierten Altbau
• Ökologische Bewertung der Mustergebäude