Welche Planungsinstrumente kann die Gemeinde einsetzen?

Der Räumliche Entwicklungsplan (REP) ist das strategische Instrument der Raumplanung von Gemeinden. Mit ihm werden mittel- und langfristige räumliche Entwicklungsziele festgelegt, die einen Mehrwert für die Lebensqualität in der Gemeinde bringen.

Im REP geht es beispielsweise darum,

• welche Funktionen bestimmte Bereiche des Gemeindegebiets übernehmen sollen
• wo die bauliche Entwicklung sinnvollerweise stattfinden soll
• wo die Siedlungsgrenzen verlaufen sollen.

Potentiale werden identifiziert, aber auch Defizite und fehlende Qualitäten benannt, um daraufhin räumliche Entwicklungsziele für die nächsten 10-15 Jahre zu verankern.

Ein Entwicklungsziel kann zum Beispiel sein, den besonderen Charakter des Ortszentrums oder einzelner Quartiere zu stärken und zu sichern. Auch Freiräume für Naherholung und Begegnung, ein Netz von Wegebeziehungen für Fuß- und Radverkehr oder Voraussetzungen für eine funktionierende Nahversorgung und soziale Durchmischung sind Ziele und Maßnahmen, die im REP festgeschrieben werden.

Einbindung der Bevölkerung von Anfang an

Grundlage für eine attraktive und zukunftsfähige Gestaltung unserer Gemeinde sind die Bedürfnisse, Wünsche und Ideen der Bevölkerung. Deswegen werden die Bürgerinnen und Bürger von Anfang an in die Diskussion und Erarbeitung des REP eingebunden. Damit der Beteiligungsprozess gut gelingt, ist es sinnvoll, erfahrene Fachleute aus Raumplanungsbüros zu beauftragen.

Auf der Grundlage der erarbeiteten Ergebnisse entwirft das Raumplanungsbüro dann den Räumlichen Entwicklungsplan, in dem die Ziele der Gemeinde festgeschrieben werden und der gesetzliche Grundlage für alle folgenden Planungen ist.

Die Kosten eines Räumlichen Entwicklungsplans (REP) werden bis zu 70 Prozent vom Land Vorarlberg mit Bedarfszuweisungen gefördert, wenn die Bevölkerung wirklich beteiligt und nicht nur informiert wird.

Weitere Informationen:

• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen
• Auf der Plattform Raumbeobachtung sind alle für die Raumplanung der Gemeinden und Regionen bedeutsamen räumlichen Entwicklungskonzepte, die vom Land gefördert wurden, verfügbar.

Mit einem Quartiersentwicklungskonzept können wir unterschiedliche Ortsteile individuell weiterentwickeln. Denn für Wohngebiete gibt es beispielsweise andere Ziele als für Gewerbegebiete oder für Sondergebiete für Energiegewinnung.

Nachdem die Entwicklungsziele für die ganze Gemeinde beschlossen sind (siehe Räumliche Entwicklungsplanung), empfiehlt es sich deshalb, einzelne Ortsteile genauer zu betrachten. In einem größeren Maßstab kann dann ein Quartier von mindestens einem Hektar überplant und mit der Beteiligung der Bevölkerung nach gemeinsamen Zielen weiterentwickelt werden.

Quartiersentwicklungskonzepte werden vom Land mit Bedarfszuweisungen von circa 30 Prozent gefördert.

Weiterführende Informationen:

• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen
• Auf der Plattform Raumbeobachtung sind alle für die Raumplanung der Gemeinden und Regionen bedeutsamen räumlichen Entwicklungskonzepte, die vom Land gefördert wurden, verfügbar.

Der Flächenwidmungsplan ist eine Verordnung der Gemeinde. Er widmet das gesamte Gemeindegebiet entsprechend den erforderlichen Zwecken. Die Widmungskategorien sind:

• Bauflächen
• Bauerwartungsflächen
• Freiflächen
• Verkehrsflächen

Eine Gemeinde, die ihre Entwicklungsziele kennt und im Räumlichen Entwicklungsplan (REP) festgeschrieben hat, sollte mit diesem Instrument die Flächen dafür sichern.

Verdichtungszonen festlegen

Im Flächenwidmungsplan können wir z. B. in dafür geeigneten Bereichen sogenannte Verdichtungszonen mit einem entsprechenden Mindestmaß der baulichen Nutzung vorgesehen. Dann müssen Neubauten entsprechend der vorgeschriebene Ausnutzung des Grundstücks geplant werden.

Neuwidmungen von Bauflächen

Bei einer Neuwidmung als Baufläche oder Sonderfläche muss nach sieben Jahren mit der Bebauung begonnen worden sein. Ansonsten tritt die festgelegte Folgewidmung in Kraft.

Als Gemeinde müssen wir bei Wertverlust durch Umwidmungen die Eigentümer*innen für den Wertverlust entschädigen. Deshalb gelingt es in der Praxis selten, Bauflächen wieder in Freiflächen zurückzuwidmen.

Weitere Informationen:

• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen
• Überblick über die Flächenwidmungen der Gemeinden in Vorarlberg

In einem Bebauungsplan wird bestimmt, wie die Grundstücke bebaut werden können. Es werden darin die baulichen Rahmenbedingungen für Gebäude wie Baugrenzen, Geschossanzahl, Gebäudehöhen, Dachformen etc. festgelegt und auch Verkehrsflächen und Freiflächen geplant.

Ein Bebauungsplan besteht aus dem Verordnungstext (einschließlich der Bebauungsvorschriften), dem eigentlichen Plan und gegebenenfalls weiteren Abbildungen.

• Der Bebauungsplan geht von den Festlegungen des Flächenwidmungsplanes aus und darf diesem nicht widersprechen.
• Er ist eine freiwillige Verordnung der Gemeinde, wird von Fachleuten entwickelt und kann von einer Parzelle bis über das gesamte Gemeindegebiet reichen.
• Seine Festlegungen haben auf den Bestand keine Auswirkungen.
• Bei Bauanzeigen, Ansuchen um Baubewilligung oder Änderung der Parzellierung von Bauland prüft die Baubehörde, ob das Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht.

Ist die gewünschte Entwicklung einer Fläche klar, können mit einem Bebauungsplan die Bedingungen für eine zukünftige Bebauung detailliert festgelegt werden.

Das kann sinnvoll sein, wenn ein Ortsteil mit einer bestimmten Qualität entwickelt werden soll und diese Qualität bei zukünftiger Bebauung eingefordert werden soll. Es können zum Beispiel Geschäftszonen im Erdgeschoss, die Anzahl der Geschosse, bestimmte Dachformen oder das Einhalten einer Baulinie vorgeschrieben werden.

Ein Beispiel für einen Bebauungsplan finden Sie hier.

Informationsseite des Landes Vorarlberg:
Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen

Mit einem Spielraumkonzept erhebt und überplant eine Gemeinde den Bestand und das Potential an Spiel- und Freiflächen für Kinder und Jugendliche.

Spielplätze können als generationenübergreifende Räume gestaltet werden und werden damit kommunikative Aufenthaltsorte im Quartier.

Die Gemeinde kann Bauherren von Wohnanlagen von ihrer Verpflichtung zur Errichtung eigener Spielflächen befreien, wenn sich in der Nähe ein Quartiersspielplatz befindet. Im Gegenzug kann die Gemeinde die Einnahmen aus der fälligen Ausgleichsabgabe der Investoren sichern und damit die Errichtungs- und Erhaltungskosten für öffentliche Spielplätze senken.

Die Planungskosten eines Spielraumkonzeptess werden vom Land mit 70 Prozent gefördert, wenn die Bevölkerung beteiligt und Landschaftsplaner*innen beauftragt wurden. Auch Investitionen von Gemeinden in öffentliche Spiel- und Freiräume werden gefördert.

Weitere Informationen:

• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen
• Auf der Plattform Raumbeobachtung sind alle für die Raumplanung der Gemeinden und Regionen bedeutsamen räumlichen Entwicklungskonzepte, die vom Land gefördert wurden, verfügbar.

Gemäß §16 des Vorarlberger Straßengesetzes soll die Gemeindevertretung für das gesamte Gemeindegebiet bzw. Teile desselben ein Straßen- und Wegekonzept erstellen. Dieses muss insbesondere grundsätzliche Aussagen enthalten über

• die bestehenden Straßen und deren Funktion
• die beabsichtigten Gemeindestraßen, deren Funktion und ungefähren Verlauf
• die vorgesehenen Maßnahmen zum Schutz der schwächeren Verkehrsteilnehmer und zur Erhöhung der Attraktivität des nicht motorisierten Verkehrs.

Bei der Erstellung des Straßen- und Wegekonzeptes ist auf Planungen derNachbargemeinden, des Landes und des Bundes zu achten. Die Bevölkerung soll in angemessener Weise mitwirken können.

Für Gemeinden ist ein Straßen- und Wegekonzept die Voraussetzung für neue Fuß- und Radwege.

Straßen und Wege, die für eine zweckmäßige Erschließung mehrerer Grundstücke wichtig sind, können zur Gemeindestraße erklärt werden. Die Gemeinde kann auf diese Weise mehr Durchlässigkeit im Siedlungsraum erzeugen und damit die sanfte Mobilität im Quartier fördern.

• Informationen zum Straßen- und Wegekonzept finden Sie hier.
• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen

Eine Stellplatzverordnung sieht bei der Neuschaffung von Nutzflächen die Errichtung einer bestimmten Anzahl an Stellplätzen vor. Es wird hierbei unterschieden in:

• Stellplätze für ein- und mehrspurige Kraftfahrzeuge
• Stellplätze für PKW von Menschen mit Behinderung
• Stellflächen für Fahrräder

Mit der Stellplatzzahl kann das Mobilitätsverhalten in der Gemeinde oder im Quartier beeinflusst werden. Innovative Konzepte wie die Ansiedlung von Wohnbauten an öffentlichen Personennahverkehrs-Knoten oder Carsharing privater Initiativen und Bauträger können bewusst gefördert werden.

Das Vorschreiben von Stellplatzzahlen ist ein wirksames Lenkungsinstrument. Das Baugesetz schreibt im Geschoßwohnungsbau eine Mindestzahl von 0,8 Stellplätzen pro Wohnung vor (Stand 2022). Die Gemeinden dürfen somit nicht mehr Stellplätze pro Wohneinheit vorgeben. Laut Gesetz sind aber auch autofreie Wohnanlagen zulässig, wenn die Gemeinde die Mindestzahl so weit herabsetzt.

Weitere Informationen:

• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen

Da es länger dauern kann, bis ein Flächenwidmungsplan oder ein Bebauungsplan rechtlich gültig ist, können wir für diese Zeit eine Bausperre erlassen. Damit darf nur gebaut werden, was den Konzepten und Entwicklungszielen der Gemeinde entspricht.

Die Bausperre gilt für zwei, bei Verlängerung maximal drei Jahre. Wer trotzdem bauen möchte, kann einen Antrag bei der Gemeindevertretung einbringen. Wenn diese beschließt, das Ansuchen stehe den Ideen der in Erarbeitung befindlichen Baugrundlagen nicht entgegen, kann das Bauverfahren dennoch begonnen werden.

Weitere Informationen:

• Informationsseite des Landes Vorarlberg: Raumplanung in den Gemeinden - rechtliche Rahmenbedingungen

Das Umlegungsverfahren ist für die Gemeinde ein gutes Instrument, um Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer sinnvoll zu überplanen.

Eine größere neue Bebauung wird oftmals erst durch eine Baulandumlegung möglich, die die Vor- und Nachteile über mehrere Eigentümer gerecht verteilt. Jeder Eigentümer tritt zu gleichen Teilen Flächen für Erschließung (Straßen, Wege) und Grünflächen ab und profitiert zu gleichen Teilen vom Verkauf  wertvoller Grundstücksfläche für die Bebauung.

In einem Umlegungsverfahren werden bestehende Grundstücke neu geordnet, so dass zweckmäßige Grundstücksflächen für eine beabsichtigte Nutzung entstehen.

Für eine Baulandumlegung müssen zunächst alle betroffenen Eigentümer zu Vorgesprächen eingeladen und von der geplanten Bebauung überzeugt werden. Ist dies geglückt, wird ein gemeinsamer Vertrag geschlossen, der allen den gleichen Nutzen und die gleichen Pflichten auferlegt.

Durch eine Umlegung können boden-, erschließungs- und somit energiesparende Strukturen geschaffen werden. Der Antrag auf eine Baulandumlegung kann auf Ersuchen der Eigentümer*innen gestellt oder von der Gemeinde eingeleitet werden.

Um Entwicklungsziele zu erreichen, die wir als Gemeinde festgelegt haben, können auch privatrechtliche Verträge mit Bauwerbern abgeschlossen werden. In diesen Verträgen können mit den Eigentümern Vereinbarungen zur Bebauung des gewidmeten Grundstücks geregelt werden. Die Anwendung dieser Verträge heißt Vertragsraumordnung.

Durch die Anwendung der Vertragsraumordnung gewinnt unsere Gemeinde planerischen Gestaltungsspielraum.

Schon im Räumlichen Entwicklungsplan (REP) legen wir fest, welche Raumplanungsziele per Vertragsraumordnung geklärt werden sollen und in welchen Fällen sie eingesetzt werden soll.

Zulässige Vereinbarungen nach dem Raumplanungsgesetz bei einer Neuwidmung als Baufläche sind:

• Verwendungsvereinbarungen (zeitliche Begrenzung bis zur Umsetzung)
• Überlassungsvereinbarungen (Übergabe des Grundstückes an einen Dritten zur Verwendung)
• Infrastrukturvereinbarungen (Verpflichtung zur Erstellung bestimmter Infrastrukturen, z. B. Lärmschutz oder Kinderspielplatz)

Das Raumplanungsgesetz- bzw. die Kurzcharakterisierung der Novellen finden Sie hier.

Um sicher zu sein, dass alle Bauwerber wissen, was auf ihren Grundstücken gebaut werden darf, können wir die „Verpflichtende Baugrundlagenbestimmung“ einführen. Damit wird vorgeschrieben, dass Bauwerber vor Bauantragstellung einen Antrag auf Bestimmung der Baugrundlagen stellen müssen. Damit werden sie frühzeitig informiert, was auf dem Baugrund zulässig ist. Das hat auch den Vorteil, dass die Gemeinde relativ früh vom Bauinteresse erfährt und so die Bauwerber rechtzeitig in ihre eigenen Planungen einbeziehen kann.